一、选址错误——有的开发商在高档区域开发低档房，使土地资源浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来；还有的开发商要造“平民区的明珠”，在低档区域造高档豪宅，结果可想而知。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。

　　二、功能定位、设计——有的高档商品房尽管外立面不错，小区规划也还可以，但功能设计低档，或房型设计不公道，与高档商品房本身不相匹配。还有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，如：面向工薪阶层的小区，却内设人工湖、大型喷泉、豪华会所，或在绿化中种植名贵树种，固然在广告宣传上似乎颇为显眼，但对居民来说并没有得到多少切实的实惠，而白白增加了很多本钱。

　　三、房型设计与套内面积控制相互矛盾——有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过于大的辅助设施面积，中、低标准住宅一套搞3个阳台，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，固然单价不高，但总价却大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见，这种题目属于明显的缺乏前期策划。

　　四、套用旧有设计方案、规划设计陈旧——如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不好，单位平面布局不好，如：高层点式蝶形，结果前面朝阳的好卖，后面几套卖不动。

　　五、有的小区号称经济适用房，但为了显示大手笔的气派，错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加本钱、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。

　　类似的题目都属于前期策划缺乏或不到位。那么究竟策划能起什么作用？究竟什么是前期策划，或者说，前期策划些什么呢？

　　前期策划首先要解决市场定位的题目，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的题目。

　　有些人一直对策划的内涵理解不深，以为策划就是为卖屋子列计划，这是不对的，营销区别于倾销，在于营销更关注于市场需求，它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹集、方案确定、设计招标、施工招标、工程监理、资金运作、营销治理、直至物业治理等全过程的协调处理、统筹规划，它涉及到多领域、多学科、需要多方面专家共同合作策划。

　　房地产投资一个很关键的因素就是要把握机会，对个别开发商来说，明显的机会大家都知道，大家都往抢，但一些潜伏的、尚未浮出水面的贸易机会把握，由专业公司来操纵会更有上风。

营销广告策划网(www.ideatop.net)