随着西部新城的概念炒作和西部开发的脚步逐渐落实，西部地段的发展潜力是巨大的。周边的楼盘档次和价格也大都属于旧村改造项目，价格相对较低，整体开发层次也停留在经济适用房的基础上。红园小区位于济南西部，周边配套设施相对缺乏，导致消费者对此产生认知阻力。消费群体的消费能力有限，消费趋向基本停留在改善居住面积的层面上。因此项目的整体定位和营销策略应在项目所处的大环境和实际楼盘品质上做有针对性的市场开拓和营销。
二、项目分析：
红园小区，地处济南西部新城的规划范围之内，整体开发建筑9栋住宅楼，一栋公建综合楼。总建筑面积在64100平方米左右。相对西部周边竞争楼盘，本案并不具备大的竞争优势，因此，项目应在宽泛的市场竞争中努力寻求、挖掘到项目本身独有的个性和优势，使得红园小区在竞争楼盘中占据不可动摇的竞争地位。首先我们先对自身楼盘的优劣条件做详细的分析：
（一）目优势：
1、红园小区位于段店与经十西路的交汇地带，在西部占据了较好的交通和位置条件。既属于西部新城的入口地带，也属于交通和辅助设施相对完善的区域。
2、项目的建筑风格、外立面色彩在周边竞争楼盘中更便于提升品质和档次。小区的高绿化率以及车库的设置给楼盘较高的整体定位提供了先决条件，我们可以在绿化、园林、车库、广场、健身设施等方面挖掘新的卖点，进一步拉大与竞争楼盘的差距。
3、小区的户型设计，整体科学合理，从空间布局和面积配比上都符合了周边主力消费群体的实际需求。面积以80平方为主，1#、4#，这种主力户型和面积已经占据了我们一期销售任务的85%。
4、价格优势，经过我们的卖点炒作和概念引导，加上小区实际户型、绿化、配套、车库等优势卖点的支撑，销售价格便在主力消费群体的心理上变得容易接受。
（二）项目劣势：
1、周边大环境略显荒凉，道路情况有些差；
2、工程进度刚刚开始，看不到直观上的整体优势；
3、开发证件存在问题，这是很大的市场抗性；
4、旧村改造项目在消费者心目中的负面影响。
三、项目及客源定位：
（一）项目定位：讲述西部人绿色的故事。—绿色精品住宅，红园小区。
项目语言：开发一片小区讲述一生的故事
（二）客源定位及分析：将客源定位在中低收入购房者。主要是周边的搬迁户、企业职工、经营业户、富裕村民，以及其他区域客源。
1.搬迁户：这部分人在拆迁过程中一般都获得了不菲的补偿，有能力购买。由于对预期收入缺乏信心，他们大多喜欢购买这种中低档房产。
2.企业职工：他们拥有较稳定的收入，应主力拓展团购。
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