对于地产项目而言，真正的高级操盘手不是有本事、有能力、有方法解决题目的人，而是事先嗅知题目、规避题目并化解题目于无形的人；前者事倍功半，后者事半功倍。

　　（一）上策：惟有善始、方能善终，把尾盘消灭在前期是最高境界

　　1、产品方面。打造出真正的“均好性、无硬伤”的优质产品。最彻底解决的办法实在是“把尾盘消灭在图纸上”，当产品在规划、单体、户型等各个方面无大懈可击时，所谓的难卖的尾盘既已消弭于无形中。

　　2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品，应在项目进市前就做好应对策略，优劣搭配、销控严谨，将此部分产品逐批、果断、混搭推出，通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。作为开发商与操盘手必须谨记，整个项目是不指看这部分产品赚大钱的，利润点不在此。

　　（二）中策：营销诊断 精细营销

　　固然能够熟悉错误、发现题目并不意味着肯定能够解决题目、挽回颓势，但这却是解决题目的出发点。但凡滞销发生，就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节题目主要体现在：房源卖乱了、价格定位失误了，没有通过形成价格壁垒的手段留优往劣。

　　1、分期开发的大盘，新房源带动老房源，通过真实的价格差或巧妙的价格烟雾形成价值洼地。假如是分期开发的大盘，那么其前期尾盘的销售压力相对较轻，由于首期到尾盘时，二期大多是才开始内部认购或筹备开盘，这时最好的促销手段就是通过二期的高价衬托一期的低价，一期的尾盘题目自然会迎刃而解。

　　2、聚合资源，整体放盘。此举主要针对同期开发楼盘数目较多的大型开发商，每个盘剩下几十套，盘多了可就是几百套，牵扯小则几千万、多则几个亿的资金。故而此类开发商应将房源、推广、促销等多方面因素进行整合。例如北京天鸿团体早在2001年底就开始开设尾盘超市，将旗下20多个项目的400多套尾盘进行整体包装与销售。

　　3、根据产品状况找出上风所在，重新定位目标客户群。例如无电梯的多层顶楼，尽管冬冷夏热、爬楼烦累，但却也视野开阔、空气清新，可以针对青年置业者大力促销。再如点式高层的西北角，固然阳光、透风欠佳，但应充分挖掘景观视野、户型的实用、价格上风等要素，吸引追求实惠的购买者。

　　4、改进、优化产品，包括硬件与软件。住宅产品的特性是现房阶段进行楼体改动的难度很大，固然我们就曾经操纵过一个复式改平层、一户变两户的案例，但更多的情况下改进的可能性微乎其微，所以要在软件改进上多下工夫。例如，若产品存量偏大，可考虑大幅度改善楼盘整体品质，如增加配套服务、进学指标、优化景观环境、物业提升等。另如装修引导，分析整理每一户型的优缺点，进行空间优化，请高级设计师有针对性进行室内设计，公道利用空间、精心布置家具配饰，向客户展示掩饰了缺点后的户型。甚而，若是总价较高的大户型，可以将装修、家具等直接随房配赠。

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