我们预计国内高档楼盘在2005年海外推销将是一个必然选择，海外华人将是一个重要消费群体。而2004年年底到2005年第一季度是一个较佳促销时间段。

　　市场景气分析

　　1）宏观层面

　　由于2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得中国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来房地产投资与消费热潮的惯性。这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。

　　我们认为2004年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。但是2005年在利率上升和消费周期行将结束很可能将改变价格上升趋势。

　　2）中观层面

　　从近几个月北京和上海商品房成交套数情况看，都有明显下降趋势。虽然上海近一周来由于市政府的信心方面喊话，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不断出现的价量背离现象，说明短时间成交放量可能很难维持长久。我们认为目前分析房地产市场状况重点应该在成交套数数量变化，而非平均价格和成交面积增长变化。

　　此轮房地产上涨周期是以长江三角洲的主要城市为主要活跃地区，而上海则是处于全国领头羊的位置，同时也扮演全国房地产晴雨表角色，密切关注具有标志性意义的上海房地产市场动向非常重要。

　　上海目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。我们认为除了因为上海是本轮房地产周期主角以外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2008年举行世界博览会有关。另外上海城市的投资文化、便利优越城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的条件。但是在这里需要指出的是，近期长江三角洲其他城市，如南京、杭州、无锡、苏州、温州房地产市场无论是成交量还是价格，都出现了明显调整态势。上海房地产市场有可能形成“孤岛”的局面。上海是否能够继续独立地保持前进步伐，将直接考验上海房地产市场“吸金”的能力和潜力。另外在上海新房交易处于敏感时期的同时，上海二手房表现异常活跃。尤其上海地区称之为次新二手房交易值得留意，它是投资客预期是否继续良好和投机客游戏是否延续、上海房屋价格是否继续上涨的最为真实直观反映。

　　3）微观层面：

　　我们不但从宏观层面和中观层面发现中国房地产市场已经出现了调整态势，从企业微观层面也可以找到这样的痕迹。万科这个房地产行业最具有标志性的企业在上市以来，它每一次业绩的变化无不与房地产行业状况和周期形成共振。房地产周期重要拐点万科都有明显的反映。万科2004年1－9月业绩显示，与去年同期相比主营业务收入增长6．44％，净利润增长41．10％，正好与房地产投资增长逐月下行，以及房地产价格快速增长趋势相吻合。

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