因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。
5、退休人员
该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。
该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环境的要求高于一切。
该群族也是我们项目的目标客户。
第九节价格定位
定价原则：市场无形，定价有道
定位：
平层住宅：　1360元/M2----1606元/M2
多层住宅：1460元/M2----1716元/M2
连体别墅公寓：3800元/M2----4500元/M2
商铺：3100元/M2----3875元/M2
一、价值取向
房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。
市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。
成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。
消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。
当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素
以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。
二、定位分析
对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。
因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升。
项目评价模式的因素构成及风险分析：
1、目标客户群的数量：
（1）少量（2）一般（3）较足（4）充足
2、目标客户群的需求程度：
（1）不强烈（2）一般（3）较强烈（4）很强烈
3、目标客户的交易资金量：
（1）不足（2）差不多（3）足够（4）有余
4、开发商品牌及资金实力：
（1）不足（2）有差距（3）相当（4）有余
5、政策环境：
（1）不利（2）较有利（3）无影响（4）有利
6、同档竞争：
（1）不利（2）较有利（3）一般（4）不激烈
7、硬环境：
（1）不适合（2）一般（3）较适合（4）很适合
从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。
从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％-35％，即对照相应的安全性当量值为6.5-8.5，对应图中的单价值为1350元／M2-1850元／M2。在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升10％-15％来开发本项目。根据以上理论分析和胶州市、青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。

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