1.1-9营造独特的社区文化。在前面已经提到，由于项目力求建成中关村首家优秀的青年社区，因此在整体设计的时候，强调了建筑景观与园林景观的青年文化式主题，强调户型设计、配套设施的与青年业主生活的适应性。同时通过物业管理公司的协调，将社区不同的功能组团有效形成一种“团结互助”青年生活气息。然后，也是通过物业管理公司的桥梁作用，多搞一些社区性的活动，加强整个社区青年业主的联系，以达到整个社区充满“活力、动感、青春”的生活氛围。

1.1-10稀缺性条件下的强投资性。中关村以及周边大量的高校，产生出对于一居室房屋租赁的大量需求，从目前来看，受供应量限制，小户型住房的稀缺性明显。中关村造就的稀缺，必将由中关村自身的供给来调剂。蜂鸟社区也是对于租赁需求的满足，表现在销售上将是投资客的大量增多，因为稀缺直接导致了较高的投资回报率（以目前市场行情估算，蜂鸟社区的投资回报率将高达15%左右）。

1.2营销策略

从销售管理角度，以开盘日期（8月底）、封顶日期（12月底）为项目销售分期的划分座标，依据不同的销售期间将分别实施不同的营销策略。主销售期暂定半年，销售目标在85-90%区间，坚持以快打慢，保证3个季度内迅速清盘。详情如下：

1.2-1市场预热期的营销策略（正式开盘前）

n 目标：纯粹的市场造势阶段，工作目标在于为开盘积累有效客户

n 推案策略：预热期是“铺”的过程。期间以中关村青年的生活方式、低总价双重诉求强力推向市场，同时以户外、报纸、网络三类媒体出口为传播渠道打开局面，强调品牌的视觉感召，形象传播与理性传播并重。从而吸引更多的受众观注度，迅速汇聚人气，树立品牌知名度，为正式开盘销售打下坚实的基础。

1.2-2开盘期-强销的营销策略

n 目标：直接与秋季国贸房展会结合，制造至少持续两周的第一轮销售高潮。

n 推案策略-A：在正式开盘的前3-4周，逐步扩大在预热期内三类主要媒体的广告发布量，广泛采用如DM直邮广告等有效的辅助媒体策略，并同时接受内部认购，到正式公开发售前，给市场造成悬念，保证大量积累有效客户以向正式开盘冲刺。若能有效地和现场人气的积聚配合起来，相信会取得更好的效果。

n 推案策略-B：在国贸秋季房展会期间，制造展会现场与售楼现场的双重热度。制造旺销抢购氛围，这里涉及一些销控的手法：

a销售控表上的包装，把销控表填充的满一些，让客户感觉销售良好，并产生抢购的紧迫感；

b在接待中心不断地播放广告，制造气氛；

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