３、产品分析

　　说起叠彩人家的立地条件，有必要提到其前身黎明花园，由于原房地产公司经营治理不善***停工，当时已卖出２０２户，同时拖欠施工单位１０００多万。业主已有１００户住进往，小区一塌糊涂，居民的配套设施极不完善，无水、无电，蚊蝇滋生，严重影响七宝古镇的社会形象。为此，已进住的业主多次到区里、市里静坐，上访，此地块一度成为市、区、镇 ***政府部分的一块心病。上海市市委责成七宝镇具体解决，成立专门处理小组。为切实解决题目，七宝镇镇政府曾找了多家发展商，终极均因该地块社会影响太差，众多发展商无人敢承担如此风险。另一方面，房型方面，二房中７０％以上为６０～７０平方米左右，三房全部８４平方米左右，主流房型与当前市场消费水准尚有差距，一梯四户、暗厅暗卫、朝北客厅等设计亦属滞后，环境方面，原规划无甚特色，亦无大面积集中绿地，而紧临基地的蒲汇塘污染严重，脏、乱，差一目了然。离市区无明显交通上风，加上区域内中低档楼盘众多，除万科城市花园一直保持高品质楼盘形象外，整个七宝都处于低水平竞争，无法成为市场热门。但是，越专业的眼光越善于发现隐躲的机遇，越专业的团队越懂得将表面的劣势转为制胜的上风。叠彩人家原地块并非一无是处。最关键的质量方面，万兆公司先后四次请来全国的专家、八次请来上海的专家，充分听取大家的意见，不断优化方案。同时他们还请来国家专业质监部分检验已封顶的楼体，检验一切合格让万兆公司很是兴奋，尤其是经过一年考验，全部楼体的沉降均为稳定，工程质量已无大碍。房型固然面积不大，但功能齐全，而且浅进深符合现代生活需要，是一大上风。原地块环境尚未启动，正利于专业公司全新布局规划，最能在白纸上描绘最美的图画。在市场方面，七宝楼市的冷清局面主要是由于缺乏专业水平的运作造成的，因此，高层次的专业运作必定能抢占市场空缺，逆市而赢。

　　４、市场方案

　　好的产品是销售成功的基础，而精准切实的广告企划更是不可忽视的制胜之道。上海房地产业发展至今，新盘层出不穷，广告投放量更是展天盖地。成功的广告企划已远非广而告之那么简单。在开盘前长达数月的案前预备过程中，通过细致的市场调查、客源分析，万兆公司提炼出了叠彩人家的客源定位和企划精神，使项目一公然就以鲜明的形象和精准的诉求，在楼市中脱颖而出，引发抢购***。

　　客源分析。通过研展职员对个案周边区域客源构成地毯式调研，通过对九星商贸城、漕宝路沿线企业、七莘路沿线企业周边小区居民居住现状、购房意愿等多项指标的综合细分，从中提炼出叠彩人家的客源：身份：小型工贸易者，企事业中低层白领，工厂技术治理职员；年龄：３０岁左右；家庭结构：青年夫妇／三口之家；教育程度：高中以上；收进水平：家庭年收进６万～８万元；支付能力：首付７万～１２万元，月供２５００元以下；购买模式：９０％以上按揭；车辆状况：目前２０％～３０％拥有率；客源构成：区域客为主（６５％），外区域为辅（３５％）；购买动机：自用为主（７０％），投资为辅（３０％）；消费应以成家型为主。值得重视的是七宝地区已然形成换屋族的消费倾向。

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